L’année 2020 aura vu se dessiner un marché immobilier en dent de scie, avec quatre périodes très distinctes. Tout d’abord, le premier confinement du mois de mars a entraîné un fort ralentissement dû à un arrêt presque total de l’activité illustré par une chute de 60% à 70% des échanges par rapport à 2019. Ensuite, une vive reprise a été constatée dès la fin du confinement dans certaines régions et banlieues proches des grandes métropoles et surtout en Ile de France. Ce rebond est la conséquence d’une fuite des habitants des grandes villes à la recherche de logements plus grands de type maison offrant jardin/terrasse et bureau, entraînant une hausse des prix et un recul du nombre de biens disponibles dans les régions convoitées. Plus tard, le deuxième confinement a provoqué un nouveau ralentissement de l’activité immobilière. Enfin, le millésime 2020 s’est clôturé avec une accélération, illustrée par un 4ème trimestre en progression de 4% au niveau des ventes à la même période l’année passée.
Globalement, l’année 2020 fait état d’une chute du nombre de transactions d’environ 5% pour un total de ventes estimé à un peu moins d’un million. Concernant l’évolution des prix sur l’hexagone, une augmentation moyenne des prix de 6,5% pour les appartements et 4,2% pour les maisons sur l’ensemble du territoire est à noter. Également, la vente de logements neufs a reculé de 40 000 ventes par rapport à 2019. Cette baisse est principalement constatée dans les villes de taille moyenne telles que Metz, Dijon, ou encore Angers. L’année 2020 avec ses confinements à répétition aura bouleversé la demande qui priorise à présent la qualité de vie à la proximité.
Le marché parisien a enregistré un fort ralentissement de ses échanges, établi à -16% tout en conservant une tendance haussière des prix d’environ 5%. Cependant, cette hausse est à nuancer, après un record atteint au mois de novembre 2020 (10 850 € m2), la capitale se dirige peu à peu vers une stabilisation de ses prix, avec un prix moyen au mètre carré de 10 770 € au cours du quatrième trimestre. De plus, l’écart entre les quartiers les plus chers et les quartiers les plus abordables se dissipe ; on constate un prix au m2 de 8230 € au sein du quartier de La Chapelle (18e) contre 15 200 € dans le quartier Saint-Thomas-d ’Aquin (7e) soit à peine deux fois plus, tandis que dans les années 2000, le quartier le plus abordable de la capitale était 5 fois moins cher que le quartier le plus cher.
En ce qui concerne le marché immobilier francilien, on dénombre 160 000 logements anciens vendus sur l’année 2020, un volume proche de celui de 2016, soit une chute de 12% sur l’année 2020 par rapport à 2019. Cette baisse est également à nuancer, le volume de ventes de 2020 restant 4% au-dessus de la moyenne des 10 dernières années. Aussi, il est à noter que la Grande couronne enregistre une baisse plus limitée de 9%. En outre, malgré le recul des ventes en 2020, la hausse des prix a persisté de 6% pour les appartements et de 7% pour les maisons au sein de la région Ile de France. Enfin, la Seine-Saint Denis a connu une forte accentuation de ses prix de 8,7%.
Au regard du territoire, plusieurs éléments sont à retenir. La ville de Lyon est à l’image de 2020, une année en dent de scie, avec des périodes creuses enregistrées mais un niveau qui reste haut ; le prix moyen au mètre carré est de 5 140 € et dans les lieux les plus prisés au cœur de la presqu’île notamment, les prix peuvent atteindre jusqu’à 10 000 € du mètre carré. Enfin, malgré une désertion de quelques résidents secondaires de la région du sud pour la Bretagne ou la Normandie en raison des canicules à répétition, Marseille comptabilise un prix médian de 8,4% en un an avec un prix au mètre carré d’environ 2 560 € en fin d’année. Également, Rennes connaît un dynamisme sans précédent depuis plusieurs année ce qui se traduit par une augmentation de 34% faisant de la capitale Bretonne, la septième ville la plus chère de France. Enfin, le succès est bien présent pour les villes proches de Paris, telles que Reims, ou le marché immobilier s’est intensifié de 20% en cinq an, Poitiers, dont le rendement avoisine les 6%, ou encore Le Mans situé à 55 minutes de la capitale et offrant un cadre calme et vert très recherché.
Au regard du marché locatif, on constate une hausse du nombre de biens meublés qui s’explique notamment par la crise actuelle et les restrictions appliqué à la location saisonnière dans certaines villes. En effet, la location meublée de longue durée offrant une rentabilité nette souvent supérieure à la location nue (grâce à une fiscalité moins lourde), a vu son offre atteindre les 50% en un an à Bordeaux et à Rennes. On remarque en parallèle une forte hausse de la demande de biens en location meublés dans la plupart des villes. Cela peut s’expliquer par deux raisons ; un durcissement des conditions d’octroi du crédit, amenant un taux de refus deux fois supérieur à 2020 et un report des départs (des expatriations) dû à la situation actuelle. Enfin, on observe une disparité de l’évolution des prix des loyers suivant le logement et les villes. En effet, au regard des studios, malgré des prix en baisse dans quelques villes (-1,3% à Nantes, – 1,9% à Bordeaux), la tendance est à la hausse (+0,5% à Nice, +6,6% à Lyon). Enfin, le confinement a eu un réel impact sur les grandes surfaces, on enregistre une hausse de 1,8% dans le nord-est de Paris et de 7,4% à Strasbourg pour les 3 pièces.
Enfin, le marché immobilier d’entreprise a souffert d’une chute des investissements de 27% en 2020 par rapport à l’année passée, avec 26 milliards d’euros investis. Cependant, cette baisse est à nuancer car le montant investi reste supérieur de 8% par rapport à la moyenne de ces 10 dernières années. Les commerces avec 4,4 milliards d’euros investis, enregistrent une baisse de 26% par rapport à 2019. En outre, le marché des bureaux, principalement concentré sur l’Ile de France (85%), est le marché immobilier qui a le plus freiné; avec un montant investi d’environ 17,7 milliards d’euros contre 25 milliards en 2019. Le secteur parisien est le seul secteur de la région a enregistré un accroissement en comparaison à l’année 2019.
Le marché immobilier semblerait se diriger vers une stabilisation des prix voire une légère baisse dans les grandes métropoles, contre une tendance haussière dans les villes moyennes et lieues secondaires, ou la demande s’accroît tandis que les offres se raréfient. Mais en ce début de troisième confinement les tendances à venir restent pourtant peu prévisibles, car directement liées à l’évolution de l’épidémie et aux restrictions qui l’accompagnent.
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