Comment évaluer un bien immeuble pour déterminer la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ?
Evaluer un bien immeuble par comparaison signifie effectuer un travail de recherche sur des transactions d’immeubles intrinsèquement similaires (situation géographique, superficie…). Afin que l’évaluation du bien soit correctement établie, il est nécessaire d’utiliser plusieurs éléments de comparaison.
Quelques outils permettant d’appliquer la méthode par comparaison :
le service « Rechercher des transactions immobilières » ou « Patrim », accessible sur l’espace personnel d’impôt.gouv Particulier, rubrique « Données publiques » peut être utilisé afin d’estimer la valeur des biens immobiliers ;
le site « Demande de valeur foncière » gratuit et ouvert à tous. Cette base met à disposition l’ensemble des informations détenues par l’administration fiscale en matière de foncier, notamment.
Ces outils ne sont pas opposables à l’administration.
L’évaluation par le revenu brut s’effectue en appliquant aux revenus bruts de l’immeuble un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation doit être tiré d’une étude approfondie du marché immobilier concernant les propriétés louées.
L’évaluation par la valeur de rendement est basée sur le même principe à la différence qu’on applique un taux de rendement aux revenus nets. Le taux de rendement constitue le taux de rémunération attendu du capital par les propriétaires.
Les 3 conditions à remplir pour utiliser cette méthode sont les suivantes :
La méthode d’évaluation par ajustement d’une valeur antérieure consiste à réajuster la valeur antérieure d’un bien en la multipliant par un coefficient traduisant les évolutions du marché immobilier tel que l’évolution du prix. Deux éléments sont à respecter lors de l’utilisation de cette méthode. Tout d’abord, la valeur d’origine du bien doit correctement refléter la valeur vénale de l’immeuble à l’époque de son établissement. Ensuite, il est nécessaire de tenir compte des modifications apportées au bien qui en altéraient la consistance et/ou l’usage (grosses réparations, addition de constructions…
L’administration tolère l’application de décote dans certains cas.
La résidence principale (à l’exclusion des immeubles détenus via une société) bénéficie d’un traitement particulier au regard des droits de succession et en matière d’IFI. Pour le calcul des droits de succession, un abattement de 20% est admis. Au niveau de l’IFI, un abattement de 30% est accordé sur la résidence principale dans le calcul de la base imposable.
Un immeuble détenu via une société est également traité différemment en matière d’évaluation d’un bien immeuble. Ainsi, il est nécessaire d’évaluer les titres (et non pas l’immeuble en soit) et donc de pratiquer les méthodes d’évaluation des sociétés non cotées.
Dans le cadre d’un immeuble loué, une décote allant de 15% à 30% voire 40% en cas de location soumise à la loi de 1948 est tolérée. La décote établie varie en fonction de la nature et de la durée du bail restant à courir au moment de la transmission.
Le cas d’indivision est un cas particulier car par principe, aucune décote n’est évoquée par la loi ni admise par le BOFip mais la jurisprudence a laissé planer un doute. Ainsi, cette dernière préconise l’évaluation par comparaison avec des immeubles en indivision mais accepte une décote de 20% lorsque ce n’est pas envisageable. Attention : on n’applique pas de décoté dans le cas d’une indivision entre époux ou partenaires de PACS, entre un parent et son enfant unique ou en cas d’indivision suite à une donation ou décès.
Le cumul des décotes sur un même bien est autorisé mais les taux cumulés seront différents (Ex : bien en indivision et en location entrainera une décote de 36% et non de 40% comme on aurait pu le penser en ajoutant successivement chaque décote de 20%).
Le démembrement et de clause d’inaliénabilité / droit de retour ne permettent pas l’application d’une décote car ces situations sont considérées comme n’ayant pas d’impact sur la valeur de l’immeuble.
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