Le marché immobilier français a bouclé son année 2022 avec un total de 1,1 million de transactions enregistrées ce qui est très proche du record de 2021 (1,2 million). Cependant, on observe deux périodes distinctes au cours de cette année. En effet, le premier semestre s’est déroulé dans la continuité de l’année 2022 c’est-à-dire, caractérisé par une activité forte. Le second semestre en revanche a été affecté par un environnement macroéconomique plus difficile et donc moins dynamique.
Le marché immobilier a connu plusieurs bouleversements ces derniers mois en partie liés à la crise en Ukraine.
La guerre a entraîné avec elle pénuries et envolée des prix des matières premières sonnant la reprise de l’inflation forte. La réaction des banques centrales ne s’est pas fait attendre et elles ont augmenté à leur tour leur taux directeur pour contrer ce phénomène. Ces actes ont eu une conséquence directe sur l’accès à l’emprunt immobilier qui s’est durci au fil des mois. Les taux de crédits immobiliers atteignaient en moyenne 2,5% en décembre 2022 sur 20 ans contre 1,06% en décembre 2021. Par ailleurs, le taux d’usure (taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut être appliqué lors de la souscription d’un prêt) n’a pas progressé aussi rapidement que les taux d’intérêt ayant pour conséquence le refus d’un nombre important de dossiers de prêt au cours de l’année. Désormais, pour faciliter l’accès au crédit, un apport personnel plus important est nécessaire. Les banques exigent au minimum un apport de 10% du coût de l’opération.
On constate une baisse globale sur le marché parisien où seuls les arrondissements huppés de la capitale se démarquent en continuant de croître à l’image du 1er arrondissement qui gagne plus de 7,7% sur la dernière année pour atteindre 14 700 € le m². Il devient alors l’arrondissement le plus onéreux de la capitale devant le 7ème arrondissement. De manière générale, le prix de l’immobilier parisien a reculé de 1,5% en un an. Malgré cette baisse des prix, on retient le nombre de ventes d’appartements record en 2022 avec 41 000 ventes, en hausse de 10% si l’on compare à 2021.
Au regard du marché francilien, les prix et les ventes marquent le pas. Les prix des appartements en grande couronne ont tout de même augmenté de 3,9% en 2022 mais cette hausse est à nuancer car sur les trois derniers mois cette hausse n’est plus que de 0,3%, notamment en petite couronne.
En ce qui concerne le territoire dans son ensemble, on retient différentes dynamiques. On note un ralentissement de la croissance des prix à l’exception des biens d’exception vendu à plusieurs millions d’euros qui ont un bel avenir devant eux suite au retour des acquéreurs étrangers. Parmi les grandes métropoles françaises on note une baisse des prix à Lyon et Bordeaux et une faible augmentation à Toulouse, Rennes, Nantes ou encore Strasbourg. En revanche Marseille a réussi à tirer son épingle du jeu avec une hausse de 14,1% en 2022. Enfin, dans les villes moyennes ou en zone rurale, la fièvre est retombée et les prix se sont stabilisés.
Le marché locatif a souffert avec une baisse du nombre de biens disponibles depuis quelques mois contre une demande toujours très forte notamment sur les petites surfaces, un scénario de tension est à prévoir.
On note également que le régime préféré des investisseurs est celui du loueur en meublé qui reste très avantageux fiscalement et permet d’obtenir une belle rentabilité.
Compte tenu de la hausse des taux, de l’inflation et des variations des prix de l’énergie, les acquéreurs sont plus prudents.
La crise du carburant a aussi fait réfléchir ceux désireux – encouragés par l’accès au télétravail – de trouver un cadre de vie éloigné des villes. L’offre s’est donc considérablement réduite et cela explique en partie ce ralentissement.
Enfin, un autre facteur perturbateur a fait son apparition sur le marché de l’immobilier français ; il s’agit de la loi Climat et Résilience. En effet, ces nouvelles mesures ont poussé l’ensemble des acheteurs et des vendeurs à s’interroger sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens. Les passoires thermiques (étiquettes G et F) sont déjà proposées à un prix de vente inférieur de 3,9% en moyenne à celui d’un bien équivalent.
Rappel sur les dates clés à retenir sur l’interdiction de mise en location des logements mal isolés :
Le marché immobilier semblerait se diriger vers un ralentissement avec notamment une baisse du nombre de ventes à prévoir et une décélération des prix. Les nouvelles restrictions pourraient l’amener à poursuivre sa décrue. Néanmoins le contexte international de même que les tensions sociales rendent les tendances peu prévisibles d’autant plus que l’attirance des français pour la valeur refuge de l’immobilier reste très forte.
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